Конституционный Суд Российской Федерации уточнил порядок прекращения обязательств компании по управлению многоквартирным домом

Конституционный Суд   Российской Федерации 18 апреля 2024 года принял Постановление № 19-П по делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мир» (далее – управляющая компания).

Поводом к рассмотрению Конституционным Судом Российской Федерации дела явилась жалоба управляющей компании, с которой решением суда, вынесенным в 2021 году (оставленным без изменения вышестоящими инстанциями) по иску ресурсоснабжающей организации   взыскана   задолженность по оплате коммунальных ресурсов, потребленных при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) за восемь месяцев 2019 года. При этом возражения управляющей компании о том, что с 1 января 2019 года договор управления данным МКД прекращен в связи с истечением срока его действия, следовательно заявитель не осуществлял деятельности по его управлению, не выставлял его жителям счетов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и не получал соответствующей платы, судами отклонены – со ссылкой на оспариваемые нормы суды пришли к выводу, что предыдущая управляющая компания до начала осуществления деятельности по управлению МКД новой организацией или другим предусмотренным законом способом является исполнителем коммунальных услуг и обязана продолжать осуществлять такую деятельность и за пределами срока действия договора, а также оплачивать потребленный коммунальный ресурс ресурсоснабжающим организациям.

По мнению управляющей компании, оспариваемые нормы противоречат положениям Конституции Российской Федерации, изложенным в нормах статей 2, 8, 17-19, 34, 35, 45, 46, 55 и 56, поскольку по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой допускают сохранение и возложение на управляющую организацию обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг за период после прекращения договора управления МКД, если управляющая организация не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую и иную связанную с управлением МКД документацию, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, коды доступа, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация жилищных прав граждан предполагает, помимо прочего, организацию непрерывной деятельности по управлению МКД и обслуживанию общего имущества собственников помещений в таких домах, в том числе посредством введения определенных ограничений свободы предпринимательской (экономической) деятельности в соответствующей области общественных отношений. Из этого, вытекает, что, проявляя заботу о непрерывности управления и обслуживания МКД в целях обеспечения их безопасной эксплуатации и надлежащих условий осуществления жилищных прав граждан, законодатель должен не нарушать разумного баланса публичных и частных интересов в жилищной сфере.

Правовой основой регулирования жилищных отношений является Жилищный кодекс Российской Федерации, который закрепляет основы правового регулирования по управлению МКД и устанавливает порядок и сроки начала и прекращения деятельности по управлению МКД управляющей организацией.

Комплексный анализ норм действующего законодательства в особенности в контексте их правоприменительной интерпретации, свидетельствует, что детально порядок прекращения работы управляющей компании по истечении срока действия договора по управлению МКД законодательством не урегулирован, в результате чего в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда Российской Федерации, сформировались два противоположных подхода к уяснению их смысла, один из которых исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом (практика арбитражных судов).

Конституционный Суд   Российской Федерации отметил, что  несмотря на то, что такое истолкование оспариваемых  норм влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, однако оно не может восприниматься как конституционно неприемлемое, поскольку, как подчеркивал высший судебный орган конституционного контроля, право на осуществление предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности и право частной собственности не являются абсолютными и могут быть ограничены федеральным законом в целях защиты конституционно значимых ценностей при обязательном соблюдении требований необходимости, пропорциональности и соразмерности.

Следовательно, возложение на управляющую компанию, не исполнившую требование по передаче документов, технических средств и оборудования новому субъекту управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою оплачиваемую деятельность после прекращения договора управления МКД не лишено конституционной целесообразности, так как – при отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом – объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации МКД и тем самым беспрепятственной реализации жилищных прав граждан. При этом обязанность управляющей компании по продолжению управления МКД и оплате коммунальных ресурсов не предполагает не ограниченного по времени существования, поскольку Жилищный кодекс Российской Федерации подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников решения о выборе способа управления домом, в том числе через обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс.

С учетом этого, Конституционный Суд Российской Федерации постановил, что при данном истолковании оспариваемые законоположения не расходятся с конституционными принципами необходимости и соразмерности ограничений прав и свобод, следовательно, не противоречат Конституции Российской Федерации; тем не менее данный вывод не препятствует федеральному законодателю с учетом настоящего Постановления внести изменения в регулирование деятельности по управлению МКД.