Абатский районный суд рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности

Абатским районным судом Тюменской области рассмотрено гражданское дело по иску Гончаровой Н. к Гончарову Е., Гончарову В., Аникиной Е. о признании сделки недействительной  и применении последствий недействительности сделки.

Из искового заявления следовало, что истец является супругой и наследником имущества умершего. Ответчики являются сыновьями умершего, а также наследниками имущества умершего. После смерти истцом и ответчиками в порядке наследования приобретено каждым право общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом. В августе 2023 года истцом были получены уведомления от участников долевой собственности ответчиков о продаже ими своих долей на недвижимое имущество, с указанием цены – 400  000 рублей за доли каждого из них. Однако в виде произведенной реконструкции дома, путем возведения капитального пристроя к дому общая площадь дома была увеличена за счет образования трех новых помещений, изменения конфигурации дома, его размеров и расположения помещений, в связи с чем, истец не имела права воспользоваться преимущественным правом выкупа долей в праве общей долевой собственности указанного жилого дома и совершить предложенные ей ответчиками действия до легализации самовольной постройки. В Росреестре истцу было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета жилого дома по причине отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию)    жилого дома и отсутствия иных документов, подтверждающих наличие оснований для увеличения площади жилого дома. В ноябре 2023 года ответчик Аникина Е., сообщила истцу о том, что ею  у ответчиков  приобретены их доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество.  Истец считает, что оспариваемый договор является недействительным, поскольку ответчиками при продаже долей на дом и земельный участок ответчику Аникиной Е. и её несовершеннолетним детям не было соблюдено преимущественное право покупки. Кроме того, сделка была совершена в отношении физически не существующего объекта недвижимости -  поскольку на момент совершения сделки жилого дома физически не существовало, так как в результате проведенной реконструкции площадь дома увеличилась. Просила суд признать недействительным договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, применить последствия недействительности сделки.   Прекратить в ЕГРН записи о государственной регистрации права общей долевой собственности Аникиной Е. и ее несовершеннолетних детей.

В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали.

Ответчики Гончаров Е., Гончаров В., Аникина Е. в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что реконструкция жилого дома была осуществлена наследодателем без получения предусмотренных законом разрешительных документов путем увеличения как его физических размеров, так и количества помещений, повлекших за собой увеличение общей площади дома. Следовательно, бесспорно установлено, что после реконструкции существует иной объект недвижимости с другими физическими размерами, количеством помещений, общей площадью отличной от ранее существовавшего дома. Однако указанную информацию истец и ответчики Гончаров В. и Гончаров В. при обращении в регистрирующий орган для регистрации права общей долевой собственности каждого с целью избежания  отказа в регистрации перехода права собственности, не довели до сведения регистрирующего органа. Указанное обстоятельство  свидетельствует о недобросовестном поведении указанных лиц, повлекшем регистрацию их права общей долевой собственности в отношении физически не существовавшего на день регистрации объекта недвижимости. Право собственности как у истца, так и у ответчиков Гончарова Е. и Гончарова В. на такой объект недвижимости не возникло и как следствие не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

По итогам исследования судом представленных сторонами доказательств, бесспорно установлено наличие оснований для признания договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, удостоверенного нотариусом, заключенного  между Гончаровым Е., Гончаровым В. и Аникиной Е., недействительным и применения последствий недействительности сделки. Данный договор не может быть признан как заключенный с соблюдением требований закона, поскольку  ответчиками не представлено доказательств надлежащего обеспечения ими истцу гарантированного законом преимущественного права выкупа. Кроме того из условий оспариваемого нотариально удостоверенного договора следует, что ответчиками была совершена сделка в отношении долей в праве на жилой дом с указанием физически не существующей жилой площади дома, то есть физически никогда ранее не существовал. Нотариальное удостоверение сделки нотариусом между ответчиками при установленных в судебном заседании обстоятельствах и фактах, бесспорно и категорично свидетельствует о неисполнении нотариусом требования ст. 163 ГК РФ, в части проверки нотариусом законности условий удостоверяемой им сделки.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах для признания недействительности договора в целом и применения последствий недействительности сделки, требования истца судом удовлетворены в полном объеме.

Решение суда по состоянию на 11.04.2024 года не вступило в законную силу.

Судья:                                                                                                                                                          Д.С. Воротников